Застройщики прокомментировали критерии для продаж жилья без эскроу-счетов
МОСКВА, 27 фев — РИА Недвижимость. Подготовленные Минстроем России критерии для определения строительных проектов, которым разрешат продавать жилье дольщикам по старым правилам, логичны и дают девелоперам понимание правил игры, считают застройщики, опрошенные РИА Недвижимость.
Минстрой России подготовил критерии для определения строительных проектов, которым разрешат продавать жилье дольщикам по старым правилам, без использования эскроу-счетов. Согласно документу, застройщики получат право продавать жилье по договорам долевого участия (ДДУ) в проектах, в которых степень строительной готовности составляет не менее 30% и количество заключенных ДДУ подтверждает продажу не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений. Также смогут привлекать средства дольщиков без экроу-счетов застройщики, строящие в Москве жилье по программе реновации с привлечением средств Московского фонда реновации и достраивающие по соглашению с местными властями проблемные дома за обанкротившимися компаниями.
Обнародованные критерии, безусловно, дают понимание правил игры, комментирует генеральный директор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич, однако, по его словам, говорить об эффективности данных критериев пока сложно.
«На наш взгляд, критерий в 30% можно понижать. С точки зрения логики завершения проекта нет разницы между 10% или 30% готовности объекта», — объясняет Обуханич.
Упрощая переходный период
Озвученные Минстроем критерии облегчат переходный период от долевого строительства к проектному финансированию, но для эффективной работы необходима также готовность уполномоченных банков к переходу на новую схему, а также их гибкость в работе с застройщиками, считает директор департамента правового сопровождения недвижимости группы ПСН Владимир Шмаков.
В целом предложенные Минстроем поправки не снижают главных посылов перехода на эскроу-счета: защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков и санация строительного рынка, рассуждает первый заместитель генерального директора концерна «КРОСТ» Марина Любельская.»Критерии Минстроя логичны: они описывают стабильные компании, участвующие в социальных и городских программах, реализующие проекты с высокой стадией строительной готовности, к которым есть стойкий интерес со стороны покупателей. Решение ведомства дать таким компаниям возможность продавать жилье по старым правилам – вполне логично», — говорит она.
Минстрой подготовил адекватные критерии, которые минимизируют риски заморозки строительства объектов, которые точно не получат проектное финансирование после 1 июля 2019 года, заявляет финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников. Вместе с тем, при наличии четких критериев и условий получения банковского кредита в рамках механизма эскроу-счетов каждому девелоперу, который планирует оставаться на рынке после 1 июля 2019 года, представляется целесообразным постараться уже сейчас перевести максимальное количество проектов на новые условия работы даже путем сокращения собственной маржи, рассуждает он.
«Сейчас деньги дольщиков уже аккумулируются на спецсчетах, и это может стать хорошей базой для переговоров с банками об условиях предоставления кредита для завершения уже начатых проектов. Это значительно сильнее облегчит переход на новые условия работы, чем попытка продлить себе переходный период», — делится своим мнением Трубников.
Понижающие коэффициенты
Минстрой предлагает ввести понижающие коэффициенты при учете степени готовности для проектов комплексного освоения территории (0,5) и для проектов застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций РФ (0,2).
В группе ПСН считают очень важным возможность при определенных условиях устанавливать понижающие коэффициенты для критериев готовности жилья. Данная норма учитывает, в частности, и московскую специфику так как, по данным Москомстройинвеста, критерию 30-процентной степени готовности в Москве соответствует не более половины всех проектов строительства, рассуждает Шмаков.»В связи с этим быстро перейти к новой схеме продаж и заместить средства дольщиков проектным финансированием по всем проектам низкой степени готовности московским застройщикам будет крайне затруднительно, а это может негативно сказаться на темпах ввода жилья в столице», — уточняет он.
В ГК «МИЦ» отмечают, что более логично было бы предусмотреть возможность применения понижающего коэффициента в случае достижения договоренности об обязательной передаче объектов застройщиком городу, а не только при наличии инвестконтракта.
С 1 июля 2019 года все российские застройщики, привлекающие средства граждан, за исключением тех, чьи проекты будут соответствовать указанным критериям, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, и девелоперы не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты.
