В России стало резко дорожать жилье

В России стало резко дорожать жилье

Тенденция к неуклонному подорожанию вторичного жилья в России продолжает развиваться. К такому выводу пришли аналитики рынка недвижимости, подводя итоги развития этого сегмента в первом квартале нынешнего года.

Так, по данным специалистов федерального портала «МИР КВАРТИР», к началу апреля в среднем по российским городам квадратный метр вырос на 2,5%, а общий бюджет покупки — на 2,7%. Более детальное рассмотрение показывает, что наиболее высокими темпами роста цен отличились с начала года Владивосток (+9,4% к прошлогодней стоимости квадратного метра и 12,2% к общей стоимости среднестатистической квартиры) и Набережные Челны (+9,2% и +9,3% соответственно). Компанию им по удорожанию квадратного метра составили Подмосковье (+9%), Махачкала (+8%) и Якутск (+6,2%), а по средневзвешенному бюджету покупки — Ижевск (+9,7%), Барнаул (+8,8%) и Томск (+8,4%).

Однако лидерами по этому показателю по-прежнему остается Москва. На конец марта, свидетельствуют аналитики «МИРА КАРТИР», средневзвешенная стоимость одного вторичного «метра» здесь составляла 214 тысяч рублей, а средняя цена квартиры достигла отметки в 13,2 миллиона рублей. разрыв огромен, особенно если учесть, что собранные порталом статистические данные свидетельствуют — в других крупных российских городах (за исключением, пожалуй, лишь Санкт-Петербурга и Сочи) подержанную квартиру можно приобрести в среднем за 3,4 миллиона рублей (по 59 тысяч рублей за квадратный метр).

Прогнозируя дальнейшее развитие рынка вторичных квартир в краткосрочной перспективе до конца 2019 года), аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают — как и в предыдущие несколько лет, его главной конъюнктурной составляющей станет сниженный платежеспособный спрос на подобные объекты, сформированный в неблагоприятных экономических условиях. Одновременно они уточняют: при условии, что экономическая ситуация в России не претерпит никаких глобальных потрясений, по уровню покупательской активности в сегменте массового жилья (стоимость до 15 миллионов рублей) минувший год рискует остаться в истории как пиковый (тогда впервые за 3 года спрос на вторичное жилье в столице увеличился в среднем на 15%, вновь возник ажиотаж среди желающих приобрести жилье, а продавцы получили давно забытую возможность «диктовать условия»).

По итогам 2019 года, предполагают «инкомовцы», суммарное число сделок с подержанным жильем сократится примерно 15% к уровню 2018 года, а основными регуляторами спроса и цены станут три фактора.

Первый из них — крайне низкий уровень предложения жилья массового спроса.

Приводя в пример столичный рынок недвижимости, «инкомовские» аналитики отмечают — с февраля 2018 года по настоящее время численность вторичных лотов на экспозиции по отношению к общему объему реализуемого жилья уже сократилась в среднем на 42%. При этом наиболее сильно просело предложение в группах объектов со стоимостью до 15 и до 10 миллионов рублей (-53% и -62% соответственно). Именно в этих категориях подержанных квартир сосредоточен основной покупательский спрос на сегодняшний момент (порядка 75% от всех сделок по приобретению жилья).

Второй фактор — увеличение процентных ставок по ипотеке.

Согласно данным Банка России, в начале текущего года средняя ставка по рублевым жилищным кредитам ля физических лиц достигла отметки 9,66% годовых. Хотя не далее как в сентябре и октябре 2018 года она падал до исторического минимума (9,41% годовых). И пусть эта коррекция кому-то может показаться незначительной, обманываться все же не стоит — с устойчивого курса на повышение процентов по жилищным займам, наметившегося в конце прошлого года, рынку в обозримом будущем уйти не удастся. К тому же не стоит забывать, что «средневзвешенные» ставки сродни средней температуре по больнице, на практике же к настоящему моменту в системообразующих банках ставки по ипотечным договорам уже достигли реальной отметки в 10,5−11% годовых.

Рост стоимости заемных денег практически сразу же спровоцировал мощнейшее падение динамики их прироста в годовом выражении. Судите сами — если итоги января 2018 года превзошли по этому показателю итоги аналогичного периода 2017 года аж на 94,9%, то преимущество декабря 2018 года перед декабрем 2017 году фактически оказалось номинальным — всего лишь +4%.

Столь катастрофическое падение покупательской активности в ипотечном сегменте является совокупным следствием сразу двух причин. Во-первых, стремительно сокращается платежеспособность россиян (по информации Росстата, реальные денежные доходы населения в январе 2019 года сократились на 1,3% по сравнению с тем же месяцем 2018 года). В этом разрезе повышение ипотечных ставок даже на 1% в подавляющем большинстве случаев становится критичным фактором, удерживающим граждан от выхода на этот рынок. Во-вторых, в связи с недавними публичными обещаниями, а затем и конкретными поручениями президента России Владимира Путина по скорейшей разработке механизмов понижения ипотечных ставок до уровня в 8% годовых сформировал в обществе так называемый «синдром ожидания дешевых кредитов». В сознании многих людей подобные заявления первых лиц государства воспринимаются как обещание недалекого светлого будущего, поэтому они принимают решение не торопиться и дождаться скорого наступления этих благословенных времен.

Правда, эксперты-экономисты уже поделились со «Свободной Прессой» своими серьезными соображениями о том, что это прекрасное будущее может, в принципе, так и не наступить. Довольно схожей позиции придерживаются и эксперты в сфере недвижимости. «В ближайшей перспективе, — разъясняет ситуацию глава „инкомовского“ департамента вторичного рынка Сергей Шлома, — нет предпосылок к экономически обоснованному снижению процентов по кредитам: рубль — под сильным давлением, инфляция ускоряется, соответственно, об уменьшении ключевой ставки, а за ней и ставок по кредитам говорить рано. По нашим оценкам, в 2019 году из-за удорожания кредитов при одновременно противоположных ожиданиях населения московский вторичный рынок недосчитается не менее 50% ипотечных покупателей и в целом недополучит 30% сделок. Само по себе такое сокращение спроса могло бы привести к падению цен на 10−15%. Но такого не случится: эффект ослабления покупательской активности будет нейтрализован минимальным объемом предложения».

Наконец, третий фактор, который будет в течение 2019 года оказывать влияние на вторичный рынок жилья — перераспределение спроса из-за изменения финансовой модели продаж квартир в новостройках с 1 июля.

Переход на эскроу-счета чреват для застройщиков серьезными рисками. Крупным игрокам отрасли придется проводить переформатирование внутренние бизнес-структуры, а мелким участникам и вовсе грозит перспектива либо прекращения своей деятельности, либо поглощения другими организациями. И в этот момент перехода аналитики допускают вероятность затягивания старта продаж проектов и возникновения банкротств на фоне дальнейшего снижения платежеспособного спроса.

С учетом всех перечисленных факторов эксперты ожидают, что при сохранении текущей конъюнктуры в среднесрочной перспективе наиболее вероятны два сценария развития сегмента подержанных квартир.

В первом случае (если средние ставки по ипотеке останутся на отметке в 11%) приблизительно за 2 года из-за сокращения спроса на рынке вторичного жилья накопится такой объем предложения, который приведет к отрицательной коррекции стоимости подержанных квартир.

Второй вариант допускает, что стоимость жилищных кредитов, пусть и довольно медленно, но все же будет снижаться (также на протяжении нескольких лет), а спрос такими же темпами пойдет вверх. Такой расклад спровоцирует активность застройщиков в сегменте первичного жилья, вследствие чего произойдет очередное перераспределение покупательского спроса между сегментами. Что, в свою очередь, удержит цены на вторичном рынке от существенного роста. Именно этот вариант кажется экспертам от недвижимости сейчас наиболее вероятным. Впрочем, прогнозы — дело не очень-то благодарное.

Источник

Материалы по теме:

Владимиру Путину исполняется 66 лет
Владимиру Путину исполняется 66 лет По словам пресс-секретаря главы государства Дмитрия Пескова, президент чаще всего празднует день рождения с родными и близкими, иногда - с коллегами по работе © Алексей Никольский/ТАСС Президенту России Владимиру Путину в воскресенье исполняется 66 лет. "Президент проведет этот день ...
В результате катастрофы в аэропорту Шереметьево погиб 41 человек
Расследование ЧП с SSJ-100Обновлено СК сообщил, что четыре члена экипажа аварийно севшего самолета выжилиОписание© Татьяна Золотова/ТАСС В результате катастрофы самолета SSJ-100 в аэропорту Шереметьево погиб 41 человек. Об этом журналистам сообщила представитель Московского межрегионального следственного управления на транспорте СК РФ Елена Марковская.
Больше половины россиян не пойдут в отпуск летом 2019 года
Среди причин - недавнее трудоустройство, отсутствие финансовых возможностей и невозможность оставить рабочие делаОписание© Артем Геодакян/ТАСC Порядка 52% россиян не пойдут в отпуск летом 2019 года, из них около трети (32%) - по причине недавнего трудоустройства, 15% - в силу отсутствия финансовых возможностей. Таковы результаты ...
Конгресс США рассмотрит резолюцию об ограничении военных полномочий Трампа против Ирана
Гибель иранского генерала Касема СулейманиОбновлено Президент США ранее говорил, что считает возможным несоразмерный ответный удар по Ирану без уведомления КонгрессаОписаниеЗдание Конгресса США© AP Photo/Mark Tenally Палата представителей Конгресса США на этой неделе проголосует по резолюции, призванной подтвердить ограничения полномочий президента страны Дональда Трампа ...

Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика