Долевой диктат: как убедить застройщика изменить ДДУ перед подписанием

Будущим дольщикам все советуют внимательно читать договор перед подписанием. Но как быть, если некоторые пункты в нем не нравятся? Эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость», как убедить застройщика внести изменения в ДДУ перед подписанием и когда это не получится.

Факторы сговорчивости

Застройщики достаточно неохотно идут на изменение условий ДДУ, однако в некоторых ситуациях они чуть больше готовы к переговорам, а в других — менее, отметили эксперты.

Одним из важных факторов может оказаться цена, отмечает риелтор Ирина Лысенко. «На моей практике, из застройщиков только Legenda согласилась внести изменения в договор. Квартиры у данного застройщика по цене намного выше рынка, поэтому каждая сделка на счету и если клиента не удается убедить оставить как есть, то идут на встречу и меняют пункты в договоре», — вспоминает она. В масс-маркете же на перемены идут неохотно, продолжает Лысенко. «Аргумент застройщиков в этом случае будет «не нравится — не берите, ее все равно купят», — отмечает собеседница агентства.

Другим обстоятельством, играющим в пользу покупателя, может стать конкуренция. Самым распространенным способом склонить застройщика к изменению условий ДДУ является ссылка на прямых конкурентов застройщика, указание на законность условий их текста ДДУ и намерение приобрести объект в их проектах, рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

ДДУ на все четыре стороны: как покупать «первичку» в новых условияхВ случае необходимости изменения условий ДДУ покупателю необходимо постараться обосновать свои требования со ссылками на закон и судебную практику, добавляет она, имея в виду ситуации, в которых изначальный вариант договора не соответствует законодательству. Для более быстрого согласования условий, покупателю рекомендуется составить протокол разногласий к договору и передать его застройщику на рассмотрение, подсказывает Шаталина.

В основном, уступки застройщика по корректировке содержания текста ДДУ возможны при старте продаж, а также в случае реализации дорогостоящих объектов, добавляет она.

Действительно, на старте продаж проект договора у застройщика может отличаться излишней краткостью, соглашается генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев. «Именно в таких случаях часто у покупателей часто возникают просьбы, разъяснить отдельные пункты подробнее. Продавцы, как правило, идут навстречу пожеланиям клиентов. Каких-то существенных изменений в проекте договора это не предполагает, по сути, требуется просто более подробно описать отдельные его части», — поясняет он.

Кроме того, продавец с большей вероятностью прислушается к просьбе об изменениях, если он очень заинтересован в покупателе, например, если тот берет несколько квартир, добавляет Каширцев.

Зона риска

В ДДУ наиболее важными и нуждающимися в проверке пунктами будут те, где обозначены существенные условия договора, то есть его предмет, стоимость, срок исполнения, способы обеспечения обязательств, напоминает адвокат АК «Бородин и Партнеры» Олеся Спиричева. Кроме того, такой договор нужно проверить на соответствие требованиям 214-ФЗ, добавляет Шаталина, и перечисляет наиболее распространенные нарушения, которые встречаются в ДДУ:

— Неполноценное отражение прав и обязанностей застройщика и участника долевого строительства. Как правило, застройщики предпочитают в полной мере отражать всю ответственность покупателя при нарушении им какого-либо условия договора и кратко излагать свою;

— Включение в текст договора условий, по которым уменьшение площади объекта долевого строительства после завершения строительства не компенсируется застройщиком;

— Условия, обязывающие дольщика заключить договор на управление домом с конкретной управляющей компанией, а также условия, обязывающие его компенсировать застройщику расходы по оплате услуг ЖКХ с момента ввода объекта в эксплуатацию и до момента передачи объекта долевого строительства участнику;

Ловушка для дольщика: можно ли расторгнуть уже оплаченный ДДУ- Включение в текст договора условий, которые обязывают покупателя получать письменное согласие застройщика на уступку прав требования по ДДУ. За получение такого согласия застройщики, как правило, требуют дополнительную оплату;

— Прекращение ответственности застройщика по исполнению обязательств по договору после передачи объекта по акту приема-передачи квартиры, а также положения, включаемые в текст акта приема-передачи о том, что участник долевого строительства не имеет к застройщику каких-либо претензий или отказывается от права на получение неустойки;

— Условия, позволяющие застройщику в одностороннем порядке изменять проект строительства.

Все в суд!

При отказе застройщика от изменений условий ДДУ, покупатель может исключить незаконные условия в судебном порядке после заключения ДДУ, отмечает Шаталина.

Если аргументы дольщика о необходимости изменений условий договора будут обоснованы с правовой точки зрения, то застройщик, понимая плохую судебную перспективу, может согласиться на определённые поправки, соглашается Спиричева.

Изменить условия договора по требованию дольщика в суде возможно, как правило, если это связано с существенным нарушением застройщиком своих обязательств или с существенным изменением обстоятельств. В большинстве случаев изменение условий договора возможно только по соглашению сторон, уточняет она.

«Думаю если договор настолько плох, что его текст хочется поменять через суд, то лучше отказаться от покупки такой квартиры, ведь выбор сейчас большой», — советует Лысенко.

Как готовиться к судебному иску по вопросам недвижимости?При этом опрошенные эксперты сошлись на том, что через суд стоит требовать изменений, если договор противоречит законодательству, а о небольших изменениях лучше договариваться во внесудебном порядке. «Надо понимать, что пока идет разбирательство, интересующая вас квартира, скорее всего, будет продана другому покупателю», — поясняет Каширцев.

«На сегодняшний день судебная практика сформировалась на стороне участников долевого строительства. Исключение пунктов, которые не соответствуют закону, не должно составить большого труда для покупателей. Кроме того, в связи с применением закона о защите прав потребителей, госпошлиной такой иск облагаться не будет», — резюмирует Шаталина.