Застройщики рассказали, обсуждения каких проблем ждут от Госсовета по жилью
МОСКВА, 11 фев — РИА Недвижимость. Широкая дискуссия о путях достижения стабильности на рынке жилищного строительства в России должна оказаться в центре внимания на президиуме Госсовета в татарском Иннополисе, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость. Особенно важным, по их мнению, может стать обсуждение того, по каким правилам будут отбираться девелоперские проекты, которые можно будет достроить с привлечением денег дольщиков без обязательного открытия эскроу-счетов.
Двенадцатого февраля на расширенном заседании президиума Госсовета в Иннополисе в Татарстане президент РФ Владимир Путин обсудит работу властей страны по улучшению жилищных условий населения и формированию благоприятной городской среды. Как уточнялось в сообщении пресс-службы Кремля, мероприятие пройдет в обновленном формате, впервые опробованном на заседании президиума в ноябре прошлого года в Крыму и предполагающем неформальный диалог президента с главами регионов.
Рынок новостроек в ожидании новых правил
С 1 июля текущего года российские застройщики, которые привлекают для строительства средства граждан, должны перейти к долевому строительству с использованием эскроу-счетов, в том числе по проектам, разрешение на строительство которых было получено до этой даты. Такая схема работы предполагает, что застройщики не смогут получить деньги до того, как жилье будет передано покупателям, так как средства дольщиков будут зачисляться на специальные банковские счета, строить же они будут на кредитные средства банков. Застройщики предлагали смягчить эти правила, в частности, дать им возможность достроить уже начатые проекты без использования эскроу-счетов.
В январе Банк России выпустил инструкцию, в которой оговаривается порядок формирования банковских резервов по кредитам застройщикам. Финансовым регулятором был разработан ряд критериев, в том числе опыт работы застройщика и его финансовое положение. В зависимости от этого застройщикам будут присваиваться четыре уровня кредитоспособности: высокий, достаточный, удовлетворительный и слабый.
Минстрой РФ в свою очередь констатировал, что в настоящий момент порядка 30% застройщиков находятся в красной зоне по своей кредитоспособности и не смогут получить необходимое банковского финансирование после перехода на эскроу-счета. Сбербанк же говорил о том, что, по его наблюдениям, застройщики неактивно обращаются за проектным финансированием, хотя времени осталось совсем немного.
Застройщики хотят критериев
Переход на новую систему финансирования долевого строительства — это важнейшая для застройщиков тема, которая должна быть поднята в ходе Госсовета, соглашаются все опрошенные РИА Недвижимость девелоперы.
По мнению директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, резкий перевод застройщиков на эскроу-счета может иметь негативные последствия для рынка. «В этой связи тема формирования критериев для новых жилых комплексов, которые могут строиться без счетов эскроу и банковского проектного финансирования для девелоперов является насущной и актуальной», — говорит Брызгалов.
В начале февраля замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин заявил, что строительная готовность и доля привлечённых средств граждан станут основными критериями для определения проектов, которым постановлением правительства будет разрешено работать по старым правилам долевого законодательства, без обязательных расчетов с покупателями с 1 июля 2019 года через эскроу-счета.
Обнародования критериев, дающих застройщикам возможность достраивать некоторые проекты по «старой» схеме — с непосредственным привлечением средств дольщиков, – ожидают и в ГК «Гранель». «Мы хотим понять, какая степень строительной готовности будет основанием для продолжения реализации по старой схеме», — комментирует директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов.
Генеральный директор «Сити-XXI век» Антон Борисенко от предстоящего Госсовета ожидает обсуждения таких тем, как стабильность отраслевого законодательства, которое не должно меняться на ежегодной основе.
«Также мы считаем, что в рамках текущей реформы долевого строительства необходимо обеспечить девелоперам возможность поэтапного списания средств с эскроу-счетов, что позволит избежать массовых банкротств среди девелоперов», — добавляет он.
Для комфортного перехода отрасли на проектное финансирование требуется не менее 1,5-2 лет, а тот скорый сценарий, который разворачивается сегодня, может кратно снизить темпы ввода жилья в стране, рассуждает девелопер. «Главная задача сегодня – не получить от закона обратного эффекта, когда пытались защитить права покупателей жилья, а в результате создали условия, которые могут усугубить положение всей отрасли», – комментирует Борисенко.
Для того, чтобы механизм с использованием эскроу-счетов не тормозил развитие рынка, необходимо установить единые правила проектного финансирования для банков и регламентировать требования к проектам, а также правила работы банков с проектами, утверждает глава «Сити-XXI век».
Компенсация за соцобъекты
Финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников в свою очередь считает необходимым уделить внимание вопросу разработки действенного механизма компенсации затрат девелопера на возведение объектов социальной инфраструктуры в рамках жилой застройки.
«Сейчас данный вопрос, несмотря на свою актуальность и явную значимость, не получает дальнейшей практической реализации. Пока были озвучена готовность Минстроя России выделить средства в виде субсидий на софинансирование объектов инфраструктуры на конкурсной основе для регионов, которые не могут полностью профинансировать строительство за счет своих бюджетов. Но не было детального и практического разговора в отношении объектов, возводимых девелоперами в рамках своих проектов», — размышляет Трубников.
Борисенко из «Сити-XXI век» также считает целесообразным пересмотреть в ходе Госсовета существующие нормативы по обеспечению жилья парковочными местами и коммерческими площадями, которые, по его мнению, зачастую остаются невостребованными у покупателей жилья комфорт- и стандарт-класса.
«Практика показывает, что почти 50% коммерческих площадей и парковочных мест пустуют после сдачи жилых комплексов в эксплуатацию. Таким образом, для проектов стандарт- и комфорт-классов нормы обеспеченности возможно сократить в два раза», — подытоживает он.
