Россиянам обещают ипотечный рай

Россиянам обещают ипотечный рай

Период ажиотажного спроса, связанный с приближающимся вступлением в силу законодательных изменений, способных вызвать бурный рост цен, сменился традиционным для сезона отпусков спадом покупательской активности в сегменте новостроек. Однако наметившийся тренд на снижение ставок на рынке ипотеки позволяет девелоперам надеяться на активизацию спроса со стороны покупателей, ожидавших улучшения условий кредитования.

Впрочем, все не так радужно — опасения Центробанка относительно «кредитной спирали» и ужесточение контроля за необеспеченными кредитами и кредитами с низким первоначальным взносом могут стать препятствием для динамичного развития отрасли.

Но в чем именно состоит риск этой самой «кредитной спирали»? И какие еще негативные тенденции вырисовываются сейчас в сфере рынка первичной недвижимости?

— Недавно в очередном обзоре финансовой стабильности Центробанк предупредил об угрозе возникновения «кредитной спирали», которая возможна при одновременном снижении ипотечных ставок и устойчивом росте цен на жильё. Улучшение условий кредитования подталкивает население брать ипотеку, в то время как растущий спрос подогревает цены на рынке жилья, — пояснил управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Кроме того, опасения регулятора вызывают кредиты с небольшим первоначальным взносом, которые могут обернуться возникновением «ипотечного пузыря».

«СП»: — Что плохого в программах с низким первоначальным взносом? Ведь такие продукты существенно расширяют круг потенциальных заемщиков.

— Кредиты с низким первоначальным взносом традиционно считаются высокорискованными. Логика банкиров простая — если у заемщика нет средств даже на первоначальный взнос, скорее всего у него нет и финансовой подушки безопасности. В случае ухудшения жизненной ситуации, например, при потере работы, он не сможет исправно вносить платежи. Психологически ему будет проще вообще отказаться обслуживать кредит, если сумма, внесенная в качестве первоначального взноса, была незначительной. И напротив, заёмщик, который внес круглую сумму, вряд ли откажется от дальнейших выплат, скорее он досрочно закроет все свои обязательства по кредиту.

ЦБ уже начал предпринимать конкретные действия, чтобы снизить долю кредитов с низким первоначальным взносом, хотя она и так не велика — 1,3% от всех кредитов, выданных за 1 квартал 2019 года. Так, 1 января были введены повышающие коэффициенты риска для таких займов.

«СП»: — А банки уже начали реализовывать на практике рекомендацию ЦБ по снижению доли кредитов с низким первоначальным взносом?

— После того, как регулятор повысил надбавки к коэффициентам риска по кредитам с небольшим первоначальным взносом, банкам пришлось увеличить разницу в ставках по программам с небольшим взносом и стандартным продуктам. Так, ставки по кредитам с небольшим взносом увеличились на 0,2 — 0,5 процентного пункта. Повышение ставки делает такие продукты менее привлекательными и постепенно способствует снижению их доли в ипотечных портфелях банков. Так, по итогам первого квартала доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% уже снизилась на 2 процентных пункта.

«СП»: Ну а риск пресловутой «кредитной спирали», о котором предупреждает ЦБ, он действительно существует?

— В России уровень обеспеченности жильём на душу населения все еще остается низким — менее 25 квадратных метров, в то время как в развитых европейских странах этот показать составляет 40 квадратных метров. И только с помощью ипотеки большинство семей может улучшить свои жилищные условия. Хотя темпы роста ипотечного кредитования и остаются высокими — примерно 25% в год, ипотечный портфель достиг лишь 7,4 триллиона рублей. При численности населения нашей страны в 146 миллионов человек это небольшая цифра.

На мой взгляд, о риске «кредитной спирали» можно будет говорить, когда цены на жильё будут устойчиво расти несколько лет, а ставки приблизятся к уровню ставок развитых западных стран, и люди начнут приобретать в кредит вторую или третью недвижимость. У нас же ставки остаются на достаточно высоком уровне, а наметившийся рост цен обусловлен не высоким спросом, а другими факторами. Поэтому пока что предпосылок для беспокойства нет, о чем свидетельствует и официальная статистика — доля просроченных ипотечных кредитов составляет примерно 1%.

«СП»: — А что сейчас происходит с ценами и спросом на рынке жилья?

— На протяжении нескольких лет в сегменте новостроек наблюдалась отрицательная ценовая динамика, положительный тренд наметился только в прошлом году. По данным ЦБ, цены на рынке первичного жилья выросли на 8,7% за 2018 год. Однако причины роста стоит связывать с увеличением себестоимости строительства и скорым вступлением в силу законодательных поправок, регламентирующих деятельность застройщиков. Спрос остается умеренным, так как у населения нет сбережений, а текущего уровня доходов недостаточно, чтобы обслуживать кредиты. Рост же ставок в начале 2019 года еще больше остудил заемщиков.

«СП»: — А какая ситуация в сегменте потребительского кредитования? Связано ли это направление с рынком ипотеки?

— Ситуация в сегменте потребительского кредитования вызывает куда больше опасений, чем в отрасли ипотечного кредитования. Для понимания приведу цифры — доля просроченной задолженности по потребительским кредитам свыше 30 дней в России в I квартале 2019 года составила 20,2%.

Связь между потребительским и ипотечным кредитованием действительно есть — некоторые заемщики, у которых нет денежных средств на первоначальный взнос, берут на эти цели потребительские кредиты. Однако таких людей немного — по данным ЦБ, за прошлый год только 4% ипотечных заемщиков обращались в банки за потребительскими кредитами перед оформлением ипотеки. Должен отметить, что в скором времени провернуть такую «аферу» станет сложнее, так как ЦБ собирается ввести обязательный показатель долговой нагрузки физического лица.

«СП»: — Что будет со ставками по ипотеке до конца года? Стоит ли заемщикам ожидать улучшения условий кредитования?

— Курс на снижение ставок уже взял Сбербанк, опустив ставки по своим продуктам на 0,3 — 0,6 процентного пункта. Традиционно главный игрок на рынке ипотечного кредитования задает тренды, поэтому мы надеемся, что вслед за ним и остальные кредитные организации пересмотрят условия. Сейчас средневзвешенная ставка составляет 10,5%. Мы с оптимизмом смотрим в будущее — по оценкам специалистов ДОМ. РФ, во втором полугодии ставки по ипотеке могут снизиться до уровня менее 10%.

Источник

Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Читайте ранее:
Автомобили Genesis второй год подряд возглавили рейтинг надежности по версии американских водителей

Американская компания J.D. Power and Associates, занимающаяся исследованиями удовлетворенности клиентов, представила свежий ежегодный рейтинг автопроизводителей

Как немцы нашли одного из последних защитников Брестской крепости. Новые факты

В начале войны нацисты победоносно продвигались вглубь СССР: им казалось, что блицкриг вот-вот завершится триумфом, но все их планы

Закрыть
Яндекс.Метрика