Не хватает на квартиру в Москве? Поезжайте в Рим или Париж
Международная консалтинговая компания Knight Frank в своем недавнем отчете Urban Futures (имеется в распоряжении «СП») указала, что в настоящее время разрыв между ценами на жилье и доходами населения в прошлом году на мировом уровне достиг отметки примерно в 740 миллиардов долларов США. В рамках проведенного мониторинга во внимание принимались три ключевых параметра — соотношение цены дома к доходности, арендным ставкам и росту цен на жилье по сравнению с ростом доходов
— Согласно нашему исследованию, — отметила старший аналитик отдела исследований Knight Frank Флора Харли, — разрыв между ценами на недвижимость и доходами населения только растет. За последние пять лет в 32 изученных городах, средняя стоимость жилья превысила средний рост дохода на 16%.
К числу глобальных факторов, оказывающих влияние на доступность жилья в мире, аналитики компании отнесли, во-первых, стремительную урбанизацию. Ссылаясь на данные ООН, они отметили, что в 2017 году более половины мирового населения (55%) проживало в городских районах. Это аж на 42% выше, чем было 30 лет назад, однако уже через двадцать лет, к 2050 году, аналитики предрекают переселение в города уже 68% населения земного шара.
Во-вторых, отметили сотрудники Knight Frank, после финансового кризиса жилье стало биржевым товаром, превратившись в комплексный инвестиционный механизм для привлечения крупных сумм от фондов и корпораций.
В-третьих, подчеркнули они, необходимость создания более доступного жилья совпадает с желанием мировых правительств увеличить прибыль. При этом проблемы, связанные с предоставлением соответствующих земельных участков, возникают в результате нормативных ограничений.
При этом, уточнил международный глава департамента исследований Knight Frank Лиам Бэйли, растущее давление на доступность жилья оказало заметное влияние на типы предлагаемых продуктов, на локации, где концентрируются девелоперы, и даже на организации, вовлекаемые в процесс развития.
В доказательство этой точки зрения компания приводит ряд фактов. Так, например, отмечается, что в глобальных городах набирает популярность концепт на совместное проживание. Также набирает популярность, хотя пока и довольно ограниченную, такой формат жилья как микродома. Местные девелоперы сокращают размеры квартир, чтобы сохранить максимальную капитальную стоимость. Правительства принимают меры по расширению площади застройки, однако облегчить нехватку жилой площади и повысить объем предложения на рынке могло бы принятие новых правил застройки, при которых девелоперы смогли бы активизировать вертикальное строительство.
В соответствии с полученными результатами доступности жилья для населения специалисты Knight Frank разделили исследованные города на четыре группы.
К наиболее недоступным в этом отношении населенным пунктам они отнесли Амстердам, Ванкувер, Окленд, Гонконг, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Сидней и Торонто. В первых трех, кстати, по наблюдениям Knight Frank, цены на жилье показали доминирование над показателем доходности на 59%, 46% и 32% соответственно.
Также недоступными (правда, уже с меньшим разрывом между ценой недвижимости и уровнем доходов) они посчитали Бангкок, Берлин, Дублин, Лондон, Мельбурн, Сингапур, Токио и Нью-Йорк. Примечательно, что в последнем аналитики Knight Frank зафиксировали трехпроцентное преобладание доходов населения над ценами на жилье.
Глобальными городами с самым доступным жильем Knight Frank признала Дубаи, Стамбул, Джакарту, Куала-Лумпур, Лиссабон, Манилу, Рим и Сан-Паулу.
Всего лишь чуть-чуть уступили им по этому показателю Брюссель, Кейптаун, Мадрид, Майями, Стокгольм, Мумбаи и Париж. К этой же группе компания присоединила и Москву, в которой, согласно данным мониторинга, за последние 5 лет динамика роста среднего дохода населения по сравнению с ростом стоимости жилья оказалась положительной.
Между тем сами столичные риелторы сообщают об очередном витке роста цен на жилье.
Так, по подсчетам аналитиков компании «Метриум», в декабре 2018 года средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента достигла очередной рекордной отметки в 162,09 тысячи рублей (стартовав в январе с уровня в 151,1 тысячи рублей). Таким образом только за один последний месяц ушедшего года этот показатель увеличился на 0,4%, общий же годовой его прирост за все 12 месяцев составил 7,5%.
За этот же период времени средняя цена квартиры на первичном рынке Москвы выросла более чем на 10%, составив без малого 9,7 миллиона рублей. В разбивке по типологиям больше всего за минувший год подорожали однокомнатные квартиры (+10,2%, до 6,9 миллиона рублей), второе место по этому показателю досталось «двушкам» (+8,8%, до 9,93 миллиона рублей), бронзу удержали за собой студии (+7,4%, до 5,13 миллиона рублей), трехкомнатные же квартиры подорожали менее чем на 2% (до 12,29 миллиона). Единственным исключением из этого тренда стали многокомнатные квартиры, подешевевшие в течение 2018 на 4,8% (до 19,5 миллиона рублей).
Перевод рынка новостроек с 1 июля нынешнего года на эскроу-счета и повышение НДС в совокупности приведут к очередному скачку роста цен на подобную недвижимость. Так что даже с учетом того, что грядущий рост ипотечных ставок, ухудшение благосостояния населения и высокая конкуренция на рынке будут сдерживать увеличение стоимости новостроек, в перспективе на ближайшие 2 года цены, скорее всего, вырастут как минимум на 10−15%.
Во всем этом специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость» усматривают явные предпосылки к тому, что во второй половине 2019 года ситуация с московскими новостройками зайдет в тупик.
На вторичном рынке, отмечают «инкомовские» аналитики, средняя стоимость квадратного метра в январе 2019 года также обновила очередной исторический максимум, достигнув своего наивысшего значения за все время существования рынка жилья в нашей стране с 1991 года — 206,3 тысячи рублей за единицу (+15,8% с января 2018 года). При этом характерной особенностью нынешней ситуации является то, что рекордно высокая цена наблюдается на фоне рекордно малочисленной экспозиции: ее объем в рассматриваемом сегменте составил по итогам прошедшего месяца 18 852 квартиры. На таком низком уровне данный показатель последний раз находился 13 лет назад, в начале 2006 года.
