Можно ли вернуть переплаченные проценты по ипотеке?

Можно ли вернуть переплаченные проценты по ипотеке?

  • 1. Откуда берется переплата?

    Большинство кредитных договоров сейчас заключается на условиях аннуитетной схемы платежей. Аннуитетный платеж — это периодический платеж, который включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемый таким образом, чтобы все периодические платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь срок кредитования, за исключением последнего платежа, являющегося корректирующим.

    Если говорить проще, то при такой системе сперва большая часть ежемесячного платежа уходит на погашение процентов по кредиту, а меньшая — на его основное «тело». Таким образом, если кредит погашается досрочно, заемщик уплачивает меньшую сумму процентов, чем если бы выполнил свои обязательства в срок, но большую, чем уплатил бы, если бы его срок по кредитному договору соответствовал тому периоду, в который заемщик уложился по факту.

    Эту разницу  часть люди считают переплатой и иногда требуют от банка вернуть уплаченное.

  • 2. Согласны ли банки на возврат процентов?

    Банки не считают, что указанная разница является переплатой. По их логике, возврат тех процентов, которые заемщики считают переплаченными, означал бы изменение изначальных условий договора, согласованных обеими сторонами.

    Достаточно распространенная ситуация, когда длительный срок кредита и сравнительно небольшой ежемесячный платеж — это единственные условия, на которых банк готов выдать заемщику необходимую ему сумму: например, из-за отсутствия необходимого подтвержденного дохода. То есть кредит на тот срок, который получился у заемщика в случае досрочного погашения, банк бы ему просто не одобрил.

    В случае досрочного погашения кредита заемщик оплачивает банку проценты только за фактические дни пользования ипотечным кредитом. Например, у заемщика платежные даты 15 число каждого месяца и он обратился в банк с заявлением о полном досрочном погашении кредита 15 февраля. На 15 февраля сумма к погашению кредита у заемщика составит: остаток основного долга плюс начисленные проценты за фактическое пользования кредитом за предыдущий месяц (с 16 января по 15 февраля — это будут проценты за данный период пользования кредитом). Никаких дополнительных процентов вперед банк не включает в этот платеж. У каждого заемщика расчет формулы платежа включается в кредитный договор.

    Другая особенность состоит в том, что полное досрочное погашение кредита означает фактическое исполнение договора обеими его сторонами (и заемщиком, и банком). Таким образом, требование возврата излишне уплаченных процентов становится по факту изменением существенных условий (то есть срока) уже исполненного договора.

  • 3. Стоит ли судиться с банком?

    Сейчас в интернете распространена следующая схема поведения заемщика, желающего вернуть переплаченные проценты. В ней рекомендуется погасить кредит досрочно; взять в банке справку об отсутствии задолженности; подсчитать, сколько процентов было переплачено (для этого часто предлагается воспользоваться онлайн-калькуляторами); подать в банк заявку на возврат процентов, и, если он в этом откажет, идти в суд.

    В качестве успешного примера чаще всего приводится определение Верховного суда РФ от 01.03.2016 по делу №51-КГ15-14. В нем, в частности, сказано: «… В случае реализации лицом своего права на досрочное исполнение кредитного договора заемщик вправе потребовать перерасчета предусмотренных кредитным договором процентов, уплаченных им за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось, и возврата их части, если таковая будет установлена».

    При этом мало где говорится, что указанным определением ВС РФ не «присудил» заемщику его проценты, а лишь отправил дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции вновь пришел к выводу, что при аннуитетных платежах «отсутствует факт начисления и оплаты процентов за период, в течение которого пользование заемными денежными средствами уже прекратилось». Таким образом, исходя из анализа судебной практики, можно сделать вывод, что при обслуживании кредита, выданного с условием погашения долга и уплаты процентов в форме аннуитетных платежей, проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита. Соответственно, при досрочном погашении заемщиком кредита он не вправе требовать возврата ранее уплаченных процентов. Переплата при досрочном погашении такого кредита не возникает.

  • 4. Так что же можно сделать?

    Несмотря на приведенную выше практику, сказать, что возможность возвращения излишне уплаченных процентов отсутствует, нельзя.

    Юристы отмечают, что, к сожалению, говорить об однозначности судебной практики не приходится, в силу того, что решения судов во многом зависят от условий и особенностей кредитных договоров. Например, если в кредитном договоре в первую очередь учитывались проценты за весь срок кредита и кредит возвращается досрочно, то излишне уплаченные проценты, безусловно, подлежат возврату заемщику.

    Таким образом, если заемщик погашает кредит досрочно, ему стоит как минимум внимательно изучить условия своего договора и сопоставить его с имеющейся судебной практикой.

    Материал подготовлен при участии представителей банка «Уралсиб», регионального директора ЦФО банка «ДельтаКредит» Веры Поляковой, адвоката Виктории Данильченко

Материалы по теме:

Юристы рассказали, на что могут рассчитывать жители домов при ЧП с газом
МОСКВА, 15 янв — РИА Недвижимость. Жители многоквартирных домов, которые лишились имущества в результате взрыва бытового газа, могут рассчитывать на денежную компенсацию или предоставление нового жилья, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость."Если взрыв произошел в муниципальной квартире, то в случае аварийной ситуации муниципалитет ...
Мутко: госмонополии должны строить сети до границ участка под КОТ сами
ВОРОНЕЖ, 31 мая - РИА Недвижимость. Госмонополии своих в инвестпрограммах должны учитывать денежные средства на строительство инфраструктуры - газовые сети и сети электроснабжения - до границ участка комплексного освоения территории (КОТ), рассказал РИА Недвижимость вице-премьер Виталий Мутко в ходе осмотра ЖК "Олимпийский" ...
В Москве построят новый корпус в детской больнице св. Владимира
МОСКВА, 25 апр - РИА Недвижимость. Новый корпус для инфекционных больных общей площадью 94,9 тысячи квадратных метров построят в детской больнице св. Владимира на Рубцовско-Дворцовой улице, говорится в сообщении Москомстройинвеста."Высота корпуса - 7 этажей. После завершения строительства в нем планируется разместить 350 ...
В Подмосковье установили более 13 тысяч уличных светильников в 2018 году
МОСКВА, 29 дек - РИА Новости. Более 13 тысяч светильников наружного освещения было изготовлено и модернизировано в Подмосковье в 2018 году, сообщает пресс-служба министерства энергетики Московской области.Программа "Светлый город" работает в регионе почти два года, и за это время более чем в ...

Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика